ملک مناسب برای راه اندازی رستوران یا فست فود
اجاره کردن یا خریدن ملک برای راه اندازی رستوران، بدون هیچ برنامه ای مانند این است که شما بدون داشتن لیست خرید به هایپرمارکت بروید. بدون برنامه و فکر قبلی تو هر زمینه ای، باعث می شود تا شما چیزهایی را بخرید که نیازی به آن ندارید و در انتها شما متضرر می شوید. اجاره ملک هم برای راه اندازی رستوران، همینطور است؛ زیرا مکانی را که انتخاب می کنید، به طور باورنکردنی، بر هزینه های نیروی کار، قبض انرژی، بازاریابی و مخارج اضافی شما تاثیرگذار است. در واقع می توانیم بگوییم که یکی از مهمترین تصمیمات شما برای راه اندازی رستوران، انتخاب درست ملک است.
با در نظر گرفتن هزینه های اجاره، پروانه و جواز، طراحی دکوراسیون و پیدا کردن منطقه مناسب برای افتتاح رستوران، متوجه می شویم که فضا و مکان رستوران، گام مهمی است که سودآوری رستوران شما را تضمین می کند. ۵ روش برای پیدا کردن مکان تجاری مناسب برای راه اندازی رستوران را برای شما لیست کردیم:
- تعیین بودجه واقع بینانه و پایبند بودن به آن
- تحقیق کردن دقیق و کامل محله مورد نظر
- در نظر گرفتن مساحت و متراژ رستوران مورد نیاز
- محاسبه کردن پولی که در نظر دارید برای پوشش هزینه ها
- برآورد کردن پتانسیل فضای ملک رستوران
تعیین بودجه واقع بینانه و پایبند بودن به آن
یکی از مهمترین مواردی که باید به آن توجه کنیم، این است که بدون توجه به بودجه ای که داریم دنبال اجاره کردن یک ملک رستوران نباشیم؛ پس باید با توجه به موارد زیر، بودجه واقع بینانه ای برای راه اندازی رستوران خود تعیین کنید:
- پیش بینی و تخمین درآمد رستوران
- تحقیقات بازار
- تجدید نظر و یا بیشتر فکر کردن
- آماده بودن برای شرایط بد
پیش بینی و تخمین درآمد رستوران
به طور معمول، ۵ الی ۱۰ درصد از درآمد رستوران ها صرف اجاره و قبوض می شود. با توجه به متراژ ملک و تعداد پرسنل، می توانید مبلغ اجاره و حقوق کارمندان را هم تخمین بزنید و در نهایت درآمد خالص رستوران خود را پیش بینی کنید.
تحقیقات بازار
اگر برای اولین بار قصد دارید وارد شغل رستوران داری شوید، قطعا نمی دانید که چه متراژی برای راه اندازی رستوران خود نیاز دارید. در این صورت باید تحقیق کنید یا از یک مشاوره راه اندازی رستوران کمک بگیرید تا بفهمید چگونه هزینه ها و مخارج مورد نیاز رستوران خود را تامین کنید.
تجدید نظر و یا بیشتر فکر کردن
اگر مشاورین املاک، مکانی را به شما پیشنهاد دادند که بودجه آن بیشتر از بودجه ای بود که شما در نظر گرفتید اما تمام امتیازات شما را برآورده می کند، آیا حاضر به افزایش بودجه هستید؟ آیا می توانید منو خود را با همان قیمت به دست مشتری برسانید یا باید افزایش قیمت دهید؟
آماده بودن برای شرایط بد
اگر چند ماه متوالی فروشتان خوب نباشد و شرایط مالی و اقتصادی شما تغییری نکند، آیا باز هم می توانید اجاره و کرایه را پرداخت کنید؟ بیشتر مکان های تجاری به صورت بلند مدت (۳ الی ۵ سال) اجاره می شوند. آیا پس انداز کافی دارید که بتوانید در مواقع و شرایط سخت از آن استفاده کنید؟ پیشنهاد ما این است که قبل از اینکه دنبال مکان تجاری باشید، پس انداز خود را توسعه دهید.
تحقیق دقیق و کامل برای محله مورد نظر ملک رستوران و فست فود
موقعیت و مکانی که قصد راه اندازی رستوران در آن دارید، یکی از مهمترین مسائلی است که باید به آن توجه کنید. تام اسکاردا، مدیر عامل و بنیانگذار آکادمی فرانچایز، توصیه می کند که رستوران داران بر اساس این هشت عامل، مکان و فضای تجاری را به طور کامل بررسی کنند و در مورد آن تحقیق کنند:
- محله: آیا می خواهید در منطقه ای با شکوه باشید یا در منطقه ای که فقط در راه و جاده است؟ در حالی که هر یک از این گزینه ها، مزایا و معایب خود را دارند، باید مطمئن شوید که بازار هدف شما چه باشد.
- خیابان: دوست دارید ملک رستوران شما در چه خیابانی باشد؟ برای اینکه در خیابان اصلی و مهم باشید، طبیعتا هزینه اجاره یا خرید ملک شما بالا است اما از طرف دیگر، اگر خیابان دور افتاده ای باشد و رفت و آمد در آن کم باشد، باید هزینه زیادی را صرف بازاریابی و تبلیغات کنید؛ بنابراین سعی کنید مکانی را پیدا کنید که با توجه به بودجه شما، میزان بازدید بالایی داشته باشد.
- رقبای نزدیک: چه رقبا و بیزنس هایی در نزدیکی شما وجود دارد؟ اگر در کنار یک باشگاه معروف هستید، مغازه اسموتی بار افتتاح کنید، می تواند درآمد خوبی داشته باشد اما اگر تعداد مغازه های اسموتی بار زیاد باشد، زمان زیادی طول می کشد تا به چشم بیایید. قبل از راه اندازی رستوران، به رقبا و بیزنس های مکمل خود فکر کنید.
- گردش مالی: مراقبت فضاها، خیابان ها یا محله هایی باشید که زیاد تخریب شده اند. اینجور مناطق که برای دیگران مناسب نیست، حتی اگر بالاترین کیفیت و بهترین قیمت را هم ارائه دهید، باعث شکست شما در کسب و کارتان می شود.
- پایگاه مشتریان: آیا محله مورد نظر شما برای کسانی که قصد صرف غذا در بیرون از خانه را دارند، معروف است؟ مشتریانتان محلی هستند و در آنجا سکونت دارند یا رفت و آمد دارند؟ اطلاعات جامعی در این خصوص کسب کنید.
- میزان رفت و آمد و بازدید: محله پر جمعیت است؟ آیا می توانید به مشتریانی که به طور مستقیم و بدون رزرو می آیند، اعتماد کنید یا برای جذب مشتری باید بیشتر بازاریابی کنید؟
- محیط: در روز و شب از محله دیدن کنید تا ببینید آیا کسب و کار شما با حال و هوای محله مطابقت دارد یا خیر؟
- دسترسی: آیا دسترسی به رستوران و مکان شما از طریق حمل و نقل عمومی آسان است؟ آیا پارکینگ یا جای پارک مناسبی دارد؟ مطمئن شوید که مکان رستوران شما برای مشتری هدف، جذاب و قابل دسترسی است.
پیدا کردن مکانی با مساحت و متراژ مناسب برای راه اندازی رستوران
رستوران شما چقدر فضا نیاز دارد؟ هر چه فضای بیشتری داشته باشید، بیشتر باید هزینه کنید. هر چه فضای کمتری داشته باشید، مشتریان کمتری را می توانید در داخل رستوران سرویس دهید. با این حال، مکان های کوچک تر دارای مزایای متعددی هستند. برای مثال، زمانی که فضای کمتری دارید، می توانید به مهمانان خود توجه بیشتری داشته باشید و غذای با کیفیت تری را ارائه دهید. یک مزیت دیگر، استخدام کمتر پرسنل است. این عوامل را هنگام تصمیم گیری به میزان فضای مورد نیاز برای ملک رستوران خود در نظر بگیرید.
سبک رستوران یا فست فود
سبک خدمات رستوران شما، بر میزان فضا مورد نیاز آن هم تاثیرگذار است. یک مکان بیرون بر، می تواند به یک کانتر پیشخوان نیاز داشته باشد؛ در حالی که یک کافه یا رستوران با خدمات کامل به صندلی های کافی نیاز دارد. طبق دستورالعمل ها توصیه می شود که ۶۰ درصد از متراژ مربع خود را به اتاق غذاخوری و ۴۰ درصد باقیمانده را به فضای آشپزخانه اختصاص دهید.
همچنین فضای مورد نیاز صندلی به ازای هر مشتری را باید در نظر بگیریم؛ مثلا فست فودها به ازای هر صندلی، ۱۱ الی ۱۴ فوت مربع را رعایت می کنند؛ در حالی که رستوران های خوب به مشتریان خود ۱۸ الی ۲۰ فوت مربع برای هر صندلی اختصاص می دهند.
برآورد اهداف فروش برای پوشش هزینه ها
به یاد داشته باشید، فضای تجاری که انتخاب می کنید، تاثیر زیادی بر عملیات روزانه، هزینه های جاری و تعداد مشتریانی که می توانید خدمات دهید، دارد و فروش مواد غذایی شما باید به اندازه کافی قوی باشد تا بتواند از این هزینه های تکراری پشتیبانی کند. برای اینکه بفهمید برای خرید یک فضای تجاری چقدر باید به ازای هر صندلی بفروشید، ابتدا باید موارد زیر را انجام دهید:
- هزینه هر فوت مربع فضای تجاری را بیابید
- متراژ مربع خود را به ازای هر مشتری محاسبه کنید
نحوه محاسبه فوت مربع به ازای هر مشتری
فضاهای غذاخوری تقریبا ۶۰ درصد از کل مساحت اکثر رستوران ها را اشغال می کنند. ۴۰ درصد دیگر به آشپزخانه، فضای ذخیره سازی، ایستگاه های خدمات و… اختصاص می یابد. دستورالعمل کلی به این صورت است:
- رستوران خوب: ۱۸ تا ۲۰ فوت مربع برای هر نفر
- رستوران با سرویس کامل: ۱۲ تا ۱۵ فوت مربع برای هر نفر
- خدمات غذاخوری کانتر: ۱۸ تا ۲۰ فوت مربع برای هر نفر
- رستوران فست فود: ۱۱ تا ۱۴ فوت مربع برای هر نفر
فرض کنید ملک تجاری به مساحت ۱۲۰۰ فوت مربع برای راه اندازی رستوران پیدا کردیم که قیمت آن ۵۲ دلار در هر فوت مربع است. فرض کنید بعد از تحقیق، به این نتیجه رسیدیم که راه اندازی رستوران ایتالیایی سوددهی خوبی دارد.
- اجاره سالیانه: ۵۲ * ۱۲۰۰ = ۶۲.۴۰۰
- اجاره ماهیانه: ۶۲.۴۰۰ / ۱۲ = ۵۲۰۰
حال فرض کنید که بخواهیم تنها ۸ درصد از کل فروش ماهیانه رستورانمان، خرج اجاره مغازه شود تا بتوانید دیگر هزینه های تخمینی را پرداخت کنید.
- حداقل فروش ماهیانه: ۵۲۰۰ * ۸ / ۱۰۰ = ۶۵۰۰۰
از هر صندلی باید چقدر درآمد داشت تا بتوانیم تمام مخارج را پوشش دهیم؟
فرض کنید در رستوران قصد داریم دو سرویس ارائه دهیم: یکی از سرویس ها از ساعت ۱۸ شروع می شود و دیگری از ساعت ۲۰:۳۰. هدفمان این است که ۶ روز در هفته کار کنیم و هر ۲۴ میزش را دو بار در روز بچرخاند.
- تعداد سرویس ها در هفته: ۲ * ۶ = ۱۲
- تعداد مشتری در هفته: ۱۲ * ۴۸ = ۵۷۶
- میانگین درآمد و سود از هر صندلی: ۶۵۰۰۰ / ۵۷۶ = ۱۱۲ دلار
حالا برای راه اندازی رستوران می توانیم از این اطلاعات برای برنامه ریزی منو استفاده کنیم تا بتوانیم به طور متوسط حداقل ۱۱۲ دلار از هر صندلی در هر سرویس درآمد داشته باشیم.
ارزیابی پتانسیل ملک برای راه اندازی رستوران
یکی از مهمترین مسائل به غیر از عوامل خارجی مانند قیمت و مکان که باید به آن توجه کنیم، پتانسیل طولانی مدت فضا و رستورانمان است. باید قبل از امضای قرارداد اجاره، عوامل داخلی مانند شرایط و ویژگی های آن را در نظر بگیریم.
نکات مهم اجاره کردن یک مکان تجاری برای راه اندازی رستوران
فضایی که برای راه اندازی رستوران خود انتخاب می کنید، می تواند باعث شکست یا ایجاد کسب و کار شود. عوامل زیادی وجود دارد که باعث می شود یک فضای تجاری به فضای مناسب برای راه اندازی رستوران شما تبدیل شود. در اینجا ملاحظات کلیدی وجود دارد که باید قبل از اجاره یک فضای رستوران خاص در مورد آن ها فکر کنید:
- بودجه: چقدر می توانید برای راه اندازی رستوران خود هزینه کنید؟
- مکان: رستوران شما در کجا رشد خواهد کرد؟
- اندازه: چقدر فضا برای مفهوم و سبک خدمات و تجهیزات آشپزخانه صنعتی خود نیاز دارید؟
- پتانسیل: می خواهید ملک رستوران در چه شرایطی باشد و چه ویژگی هایی در فهرست موارد ضروری شما هستند؟
این ۴ نکته را دنبال کنید تا مطمئن شوید رستورانی که اجاره می کنید، چه اجاره کوتاه مدت و یا بلند مدت، برای کسب و کار شما مناسب است یا خیر.
نکات مهم در مورد قرارداد یا اجاره نامه رستوران
هر قراردادی بر اساس محتوایش تابع قوانین و مقررات متفاوتی است. بر این اسا، قانون مدنی به عنوان قانون اصلی حاکم بر همه قراردادها از جمله قرارداد اجاره رستوران است. کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، اماکن آموزشی، ساختمان های دولتی، محل کسب و کار و امثال آن ها که پس از مهر ماه ۱۳۷۶ با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شوند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ خواهد بود. اگر املاکی وجود داشته باشند که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ خواهند بود.
قرارداد اجاره رستوران، یکی از انواع مهم و کاربردی است که اجاره رستوران در مجموعه ملک های تجاری قرار می گیرد که اجاره دادن آن با اجاره دادن ملک های مسکونی تفاوت هایی دارد. تفاوت این قرارداد به خاطر نوع کاربری ملک تجاری است که به نوبه خود بر مبلغ اجاره هم تاثیر دارد. یکی از این تفاوت ها در منطقه جغرافیایی است که مغازه در آن قرار دارد؛ این یعنی که مغازه باید در منطقه جغرافیایی فعالیت داشته باشد که بتواند نیازهای مردم آن منطقه را پاسخ دهد؛ در حالی که ممکن است، این مورد برای اجاره ملک های مسکونی چندان مهم نباشد.
از آنجایی که رستوران با تغذیه مردم در ارتباط است، ملک مورد نظر شما باید شرایط و امکانات بهداشتی لازم برای تبدیل شدن به یک رستوران را داشته باشد. بدین وسیله تنظیم و عقد قرارداد از الزامات شروع یک کسب و کار است. با توجه به اینکه رستوران، یک واحد تجاری محسوب می شود، لازم است در تنظیم قرارداد به موضوع مشخصات و اطلاعات طرفین قرارداد توجه شود؛ همچنین با توجه به این که موجر و مستاجر، اشخاص حقیقی یا حقوقی محسوب می شوند، اطلاعات خاصی از آن ها در قرارداد نوشته می شود.
اگر شخص حقیقی باشد، لازم است که اطلاعاتی مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، شماره ملی، آدرس دقیق، کد پستی و شماره تماس را ثبت کنیم. اگر شخص حقوقی باشد، لازم است که اطلاعاتی مانند نام شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، نشانی دقیق، تلفن، نام نماینده و سمت نماینده در قرارداد نوشته شود.
اگر قرارداد اجاره رستوران به صورت دستی تنظیم می شود، به نکات زیر توجه کنید:
- مدت قرارداد اجاره رستوران حتما به طور دقیق ذکر شود
- اجاره نامه رستوران خود را در دو نسخه تنظیم کنید
- زمانیکه متن قرارداد به امضا موجر و مستاجر رسید، دو شاهد عاقل و بالغ آن را امضا کنند
- حق سر قفلی رستوران
- حق کسب و پیشه و تجارت
- تعیین مبلغ ودیعه و اجاره بها
- پرداخت هزینه های جاری و تعمیرات جزئی
انواع اجاره نامه
- اجاره نامه رسمی: این اجاره نامه در محضر بین طرفین امضا می شود و بهترین و رسمی ترین گزینه است.
- اجاره نامه بنگاهی: همانطور که مشخص است، در بنگاه یا مشاور املاک تنظیم می شود و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
- اجاره نامی دستی: بین طرفین نوشته می شود و برای انعقاد آن به محضر یا بنگاه مراجعه نمی کنند.
اجاره نامه رسمی به دلیل اینکه در محضر امضا می شود، بهترین گزینه است و دو اجاره نامه دیگر هم از نظر دادگاه معتبرند و تنها تفاوت اجاره نامه بنگاهی با اجاره نامه دستی، داشتن کد رهگیری در نسخه بنگاهی است.
